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如何破解住宅小區消防維修難題?

文章作者:rdywn 上傳更新:2017-06-09

來源:網絡

隨著高層住宅建設的不斷擴大,以及商住混合型住宅的增多,住宅小區的消防要求也越來越高,而隨著高層和商住樓的交付時間越來越長,消防設施正逐步老化,很多住宅項目的消防設施都已經處于癱瘓或半癱瘓狀態。據了解,現在不少的有消防設施的住宅項目都需要進行大中修,甚至有些項目還需要進行更新改造。

按照通常的分析,這樣的現狀應該是物業管理企業的買方市場,應該有眾多的消防維修企業愿意或者是主動競爭于消防維修的市場,但是現狀并非如此。實際運作中,不少的物業企業都在慨嘆,住宅小區消防施工容易且爭著做,而消防維修困難且無人問津。時下,揚州市場僅有的幾家消防維修公司中,愿意承擔消防維修工程的并不多,且少之又少。一位物業企業的項目經理向記者介紹,他們小區是一個高層小區,消防已經壞了很久了,他們也想盡快維修到位,以保證業主的生命財產安全,但是他們找了很多家消防維修的單位,要么有的維修公司報價遠遠超出市場價,讓人無法接受;要么就是有的消防維修公司干脆不感興趣,明確表示不想做這種業務。

到底是什么原因造成了消防維修有業務市場卻無人愿意"搶"這一塊蛋糕呢?一位消防業務的業內從業人員杜先生向記者講述了其中的“反常”。

操作周期長,占用資金多?

杜先生說,住宅小區的消防維修工程屬于維修類業務,這類業務維修時,物業公司基本沒有資金,而是依靠提取住宅專項維修資金來維修的,在維修時,因為要履行一系列的手續,比如需要查勘、需要報價、需要消防隊證明、需要業委會審批、需要公示、需要上報房管局、需要審計等等過程,這一過程往往受到不確定因素的影響較多,容易在是間形成時間的拖長,按照一般的工程維修來說,時間跨度往往達到3-6個月以上。這樣一來,維修上所耗費的周期,維修中所占用的資金量就比較大,只要稍有不甚,往往容易造成資金積壓,融資成本偏高,細算賬往往會形成劃不來,也許會吃力不討好。

維修耗工多,維修難度大?

據介紹,小區的消防維修工程往往是沉積多年的消防毛病,由于長期帶病運行,好多毛病一時難以查清。而且小區的消防因為相對于商業樓來說,小區面積大、管網跨度長、管線復雜密布、管網改動多、隱蔽工程多。這種情況下,消防的管網滲漏、聯動不靈、煙感失靈、報警損壞等情況較為復雜,查勘起來比較麻煩,有時候為了一個滲漏點往往查多少天也無法找到漏點。杜先生介紹,現在維修人員工資高,至少也要200元/天,而消防維修工程的用工量是包工包死的,如果查漏時耗時過多,極易造成虧損。他說,他們就施工過一個虧損的工程,本來以為報價足夠,但就是因查漏的時間過長造成了用工超額,最后不但沒賺,還虧了1萬多元。

設備太老化,保修矛盾多?

對于消防維修工程來說,好多的維修并不是一次性能夠全部完成的,往往是在施工時已經維修好了,也不滲漏了,也各系統運行正常,但是由于這些消防設備已經長時間運行,各種配件已經處于不確定狀態,很難保證其再次損壞的時間。有時往往這里剛一維修結束,下一個問題已經產生了,按理應該是并不包括在原有的報價中,需要物業公司另行支付相應費用,但是由于剛剛報價,還未結算,物業公司不可能承認,所以只能再次維修。況且維修工程通常需要免費保修1年以上,在這期間內極易出現消防的再次滲漏或損壞,維修公司不得不再次派人維修,其耗時耗料又會出現嚴重的不確定因素,會造成結算后的二次虧損。據杜先生說,他們就在接這類工程時出現過,原來結算時還是賺錢的,但是等到保修期滿卻出現了虧損,風險比較大。

據業內有關人士介紹,消防維修難已經成為物業公司運作中的一大風險,現在消防的法規越來越健全,消防隊的檢查和要求越來越高,消防管理的風險也越來越大,已經演化為風險大于利潤,讓物業公司為此提心吊膽。那么,如何來化解住宅小區消防維修難?如何來保證業主居住中的消防安全?

如何破解住宅小區消防維修難?

又如何讓業主的生命財產安全得到保障呢?業內有關人士認為,有關方面應該共同努力,鼓勵物業公司和維修單位共同做好消防維修和管理工作。

一是物管要樹立以"護"為主的消防管理思路。消防系統是一個完善的系統性工程,特別是現在的消防系統,具有高度的智能化,在日常管理中,物管企業應加強維護和管理,樹立以"護"為主的思想,以養護為基礎,盡力延長消防系統的壽命。一旦出現問題要立即組織維修,及時排除消防運行中的小問題,避免出現破壞式使用,直到癱瘓才想到維修。一位消防從業人員說,消防系統某種程度上類似汽車,如果你加強日常的維護,及時保養、經常檢查、保持及時維修,其壽命會延長很多。

二是有關部門要加強消防維修的引導和協調。消防維修工程維修雖然是一個市場行為,但某種程度上是一個全社會比較需要的公益性事業,如果在這方面出現無人愿修、無人肯修的局面,對于住宅小區的消防將會是一個很大的隱隱,這樣既挫傷了物管的積極性,又增加了全社會的負擔,還所有業主們無法安全生活。所以有關消防主管部門可從維護全體業主的切身利益出發,加大對物管企業的支持力度,在消防管理、消防養護、消防維修上提供盡可能的便利。同時,對于消防維修公司應從社會公益性需求出發,引導消防維修單位承擔相應的社會責任,在保證施工的正常利潤的基礎上,要求維修單位應有一定的集力用于小區消防的維修上,以保證小區消防的正常使用,讓全體業主居住得更安全、更舒適、更省心。


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